Con carácter previo a la formalización del contrato de compraventa, las partes contratantes pueden firmar un documento preparatorio (también llamado precontrato, promesa, o contrato preliminar), con carácter vinculante, para comprometerse a ejecutar la compraventa en un futuro.
Promesa de compraventa
¿Qué es un precontrato?
Es un acuerdo vinculante por virtud del cual las partes se obligan a celebrar posteriormente un nuevo contrato (el llamado contrato definitivo) que, de momento, no quieren o no pueden celebrar.
Los elementos del precontrato o promesa de compraventa son muy similares a los del contrato, a excepción de la transmisión de la propiedad, que se produce una vez firmado el contrato definitivo.
¿Cuándo usar?
Si eres propietario de un inmueble, de un terreno, de una plaza de garaje, que quieres vender a una persona concreta, pero no puedes formalizar la compraventa en un corto plazo de tiempo, puedes acordar con el futuro comprador la redacción de una promesa de compraventa con plenos efectos jurídicos. Estas son algunas de las razones por las que se puede aplazar la celebración de una compraventa:
- La subsanación de deudas hipotecarias, tributarias o de otra naturaleza por el propietario.
- Las reparaciones o mejoras en el bien objeto de la compraventa.
- La finalización de un contrato de alquiler.
- La aceptación de una herencia.
No obstante, el plazo para firmar el contrato la compraventa deberá ser determinado. El acuerdo de las partes sobre este plazo deberá fijarse en el precontrato de compraventa.
¿Qué incluye?
- Datos de identificación del comprador y del vendedor.
- Compromiso de celebrar el contrato de compraventa en un plazo determinado.
- Descripción de los bienes inmuebles.
- Forma de adquisición de los bienes por el propietario.
- Precio de venta de los bienes.
- Forma de pago.
- Fecha límite para formalizar la compraventa.
- Plazo de desistimiento de la compraventa tanto por el vendedor y el comprador e indemnización.
- Medio de resolución de conflictos: jurisdiccional o arbitral.
¿Qué efectos tiene la promesa de compraventa?
- Las partes pueden exigir el cumplimiento del precontrato por vía judicial o extrajudicial.
- El precio establecido en el precontrato de compraventa podrá ser objeto de negociación por las partes hasta la firma del contrato definitivo.
- Las condiciones de pago, así como el lugar de entrega del bien podrán modificarse hasta la formalización de la compraventa.
¿Qué ocurre si no se celebra la compraventa?
Si una de las partes quiere desistir del contrato de compraventa, deberá comunicárselo a la otra parte dentro de un plazo mínimo, que habrá quedado fijado previamente en el precontrato; así como indemnizarle por daños y perjuicios.